虽然新司法解释是为购房者制定的，但实践表明，远非多数购房者知如何运用该司法解释来捍卫自己的合法权益。而新司法解释台后，虽然有关商品房买卖合同纠纷案件数量大幅增加，但消费者并非都是胜诉者。

6月13日公之于众(用印日期为6月5日)的121文件，全名为华夏人民银行《关于一步加房地产信贷业务理的通知》(银发[2003]121号)。对许多地产商来说，这些规定条条如刀，刀刀见血。潘某说“这是我近10年来见过的对房地产最严厉的一个通知。它不仅规定了开发贷款，还对与房地产贷款有关的所有方面，包括住房揭、土地储备、施工企业贷款，连公积金都到了。”

然后是“121”冲击波。

新司法解释台的着是保护作为房地产市场主“弱势”的一方即购房者的合法权益。但京城级人民法院民事的有关法官安开发商说，新司法解释给了法官较大的裁量空间，法官将会慎用双倍赔偿及其他惩罚条款。而任某等则为同行们了一个主意：在购房合同中增加相应的合同条款，规避所有那些违约责任。譬如，在合同中规定售房面积“据实结算”开发商就不会有所谓商品房面积3%之类的问题。

让开发商忐忑不安的是，121文件会不会台实施细则？如果不台，那121文件的最大作用可能只是提醒银行和开发商注意房地产信贷的风险，即像代佳有所说的“指了房地产贷款总的趋向，把主要的风险都到了”至于执行不执行，代

121文件一台，全国开发商一片哗然。“房地产的冬天来了”这是那位大型房地产开发集团总裁任某对央行121号文件后果的描述。

虽然121号文件遭致开发商烈反弹，但代佳有说“到目前为止我看意见恐怕逐渐趋于统一了，大上没有人认为121文件从总上来讲是错的”他表示“我们考虑的是宏观上不要现大的波折”“我对121文件有充分的信心，因为是几年研究的结果，不有多少不同意见，它可能是个历史文件，如果执行得好，能够防止华夏整上现房地产泡沫，那功劳就大了”

法施行以来尚未审结的商品房纠纷，均适用该司法解释。第二，确立双倍赔偿原则。商品房买卖合同订立后，卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经售或抵押的事实；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实等，开发商均须承担双倍赔偿的违约责任。第三，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确立有重大影响的广告与宣传资料，视为要约，开发商若违反须承担违约责任。第四，由于房地产开发企业的原因，购房者未能在规定期限取得房产证，须承担违约责任，购房者可以要求退房。

某大型房地产集团总裁任某说，新司法解释对以前已经实行的一系列商品房销售理制度产生抵，甚至是颠覆了以前的理制度，实施后将对房地产业产生大影响，并大大增加易成本。另一位房产潘某认为，如果对房地产法颁布以来未审结的案件都有溯及力，将会给整个房地产行业带来极大的混。

任某认为，这个冬天不仅仅是房地产的冬天，而且有可能也是银行的冬天。央行此次信贷政策的调整，是从防范金风险发的，但实际的结果却会一步加大金的风险。如果这些政策是从银行尚未放大量的贷款或者项目的贷款尚未发生开始，也许这些政策还有些先期的防范作用，但目前的情况是大量的贷款已经发生，如果中途改变游戏规则，那么银行已经发生的大量贷款将面临着无法收回的更大风险。

最后则是“18”的风。

121文件的主要起草人央行原货币政策司司长、现征信理局局长代佳有10月下旬在华夏大学的一次演讲中透说，对房地产业开始现一些局的问题“我们从2001年年初就注意了”央行对分地区房地产过苗的担心，亦即反映在121文件的主要条款，实际上早在2001年的央行195号文件(即《关于规范住房金业务的通知》就有规定。代佳有认为，房地产业的发展“当它现苗的时候你必须采取措施，把过的现象解决了，尽它是局的”代佳有说，如果任其发展，它对局城市和地区经济的影响会是非常远的。

有专家认为，从法理上说，新司法解释的效力要远大于后来台的央行121文件，但后者的影响却远远大过了新司法解释。这既是因为包括开发商和购房者并未清楚地理解了新司法解释内在的大杀伤力，也因为金政策是对房地产业影响最大的因素之一。